個人間の不動産売買でも、引き渡した物件が契約内容に適合しない場合、売主は責任を問われることがあります。2020年4月施行の改正民法で、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に整理されました。
買主が請求できること
契約内容に適合しない欠陥（雨漏り・シロアリ・給排水管の故障など）があった場合、買主は修補の請求（追完請求）、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除を求められる場合があります。
売主の対策は「隠さない」が基本
- 告知書（物件状況報告書）に正直に書く：知っている不具合・過去の修繕・雨漏り歴などを漏れなく記載します。告知した内容は「契約内容」になるため、責任を問われにくくなります
- インスペクション（建物状況調査）の活用：事前に専門家が調べておけば、売主も知らなかった不具合の発見とトラブル予防になります
- 特約で範囲を調整する：個人間売買では「引き渡しから3か月に限る」などの特約が実務上よく使われます。免責特約も可能ですが、売主が知りながら告げなかった不具合には適用されません
買取の場合
不動産会社への買取では契約不適合責任が免除される契約が多く、築古物件で買取が選ばれる理由のひとつになっています。
特約の有効性や個別のトラブルは法律問題です。契約前に不動産会社へ十分確認し、必要に応じて弁護士にご相談ください。
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